California’s Most Competitive Rental Markets in 2022

• Le comté d’Orange était le marché le plus chaud de Californie en 2022, suivi de San Diego et de la côte centrale.
• La vallée centrale, Sacramento et la péninsule de San Francisco – North Bay ont connu les changements les plus importants en matière de compétitivité en 2022. Les trois marchés ont été plus compétitifs au cours des quatre premiers mois de l’année.
• La Silicon Valley est le marché californien qui s’est le plus réchauffé pendant la haute saison de location, en hausse de près de 50% par rapport à la première partie de 2022.

L’économie en plein essor de la Californie est la principale raison de son attrait pour les locataires, bien qu’il soit l’un des États les plus chers. Cependant, le marché locatif californien a du mal à suivre la demande : le rythme de construction de nouveaux appartements a été lent, ce qui rend difficile la recherche d’un appartement dans certaines parties de l’État.

Ainsi, afin d’avoir une idée plus claire des marchés californiens qui étaient les plus compétitifs en 2022, nous avons examiné cinq mesures pertinentes basées sur les données des appartements Yardi Systems :

• le nombre de jours que les locations sont restées vacantes
• le pourcentage d’appartements occupés par des locataires
• combien de locataires potentiels ont concouru pour un appartement
• le pourcentage de locataires qui ont renouvelé leur bail
• la part des appartements neufs achevés

À l’aide de ces facteurs, RentCafe a évalué chaque marché locatif de l’État à l’aide d’un Indice de compétitivité locative (RCI) sur trois périodes différentes : la première partie de l’année (janvier à avril), la haute saison de location (mai à août) et l’année 2022. La valeur de chaque RCI montre si un marché était très concurrentiel (plus de 90 points), compétitif (entre 45 et 90 points) ou moins compétitif (moins de 45 points).

Les zones les plus compétitives pour louer un appartement en 2022

Avec des taux d’occupation des appartements record et pas assez de nouveaux appartements pour répondre à la demande, le troisième État du pays était un marché locatif compétitif en 2022, gagnant un RCI de 60,9, en ligne avec le score national de 59,9. Parmi les 12 plus grands marchés de Californie analysés, le comté d’Orange, San Diego et la côte centrale étaient les plus compétitifs en 2022, avec des scores RCI globaux compris entre 96,3 et 79,9.

Le comté d’Orange était le marché le plus en vogue de Californie, ainsi que le seul dans la catégorie très compétitive, avec un RCI global de 96,3. Au niveau national, il s’est classé huitième. L’OC a grésillé tout au long de l’année : il n’a pratiquement pas changé de paramètres, ce qui n’a pas eu d’incidence sur l’intérêt des locataires. Sa forte économie et sa proximité avec Los Angeles ne sont que deux des facteurs qui ont attiré de nouveaux résidents.

De plus, la lenteur de la construction d’appartements (une simple augmentation de 0,6 % des nouveaux appartements en 2022) n’a pas suffi à assouplir la compétitivité, compte tenu du nombre élevé de personnes cherchant à s’installer dans le comté d’Orange. Essentiellement, 19 candidats ont postulé pour un appartement dans la région l’année dernière.

San Diego est arrivé deuxième, avec un score total de 82,6. Notamment, cet emplacement a suscité plus d’intérêt de la part des locataires que le marché le plus en vogue de Californie, car 22 locataires en moyenne se sont disputés un appartement ici en 2022. Et, avec 97 % de ses appartements occupés et plus de 55 % des locataires décidant de renouveler leur bail, il n’est pas étonnant qu’il se soit classé si haut dans notre liste de compétitivité.

La Côte Centrale a suivi une trajectoire similaire en 2022 : elle avait une occupation des appartements de 97,2 % et un taux de renouvellement des baux de 55,4 %, ce qui a conduit à un RCI global de 79,9. Ici, la compétitivité accrue pour les locataires était principalement due à la faible offre d’appartements neufs. En fait, les appartements de la côte centrale se louent plus rapidement que ceux du comté d’Orange (le premier marché de Californie) : 29 jours contre 31 jours.

Marchés avec les plus grands changements de compétitivité d’une saison à l’autre

Nos recherches montrent que la moitié des marchés californiens étaient plus chauds pendant la saison de location, la Silicon Valley enregistrant la plus forte augmentation du score RCI, tandis que l’autre moitié a vu moins de compétitivité pour les locations au cours de cette période, la Central Valley étant en tête de liste des marchés avec le plus important ralentir.

La vallée centrale, Sacramento et la péninsule de San Francisco-North Bay ont enregistré les changements de compétitivité les plus importants en 2022. Les trois marchés étaient moins concurrentiels pendant la haute saison de location.

Plus précisément, la vallée centrale a reçu un score RCI de 81,1 pour la première partie de l’année, alors que seuls le comté d’Orange et la côte centrale étaient plus chauds. Au cours des quatre premiers mois de l’année, près de 98 % des appartements ici étaient occupés (plus que dans l’un des trois principaux marchés de Californie) et aucun nouvel appartement n’a été ajouté. De plus, 16 locataires, en moyenne, ont concouru pour une place au cours de cette période.

Certes, l’activité a ralenti pendant la haute saison de location, lorsque la compétitivité a diminué de 25,6 %, plus que sur tout autre marché californien. Cela était dû à une part de 0,7 % des nouveaux appartements construits dans la vallée centrale jusqu’en août (par rapport à zéro nouvelle unité ajoutée au cours des quatre premiers mois de l’année), ainsi qu’à moins de locataires en concurrence pour chaque appartement vacant (12).

De même, Sacramento était rouge chaud dans la première partie de l’année et plus frais pendant la haute saison de location. Son score RCI a chuté de 17%, passant de 67,9 au cours des premiers mois de l’année à 56,4. Le changement est principalement dû à la part des nouveaux appartements ouverts pendant la saison de location – 0,9 % contre zéro appartement au cours des premiers mois de 2022.

En outre, le nombre plus élevé de locataires potentiels par appartement et l’augmentation de l’occupation des appartements ont également aidé Sacramento à se réchauffer au cours de la première partie de l’année. De plus, l’intérêt des locataires pour ce domaine s’est accru pendant la pandémie. Selon rechercher par l’USC Sol Price School of Public Policy, l’Occidental College et le UC Davis Center for Regional Change, Sacramento est une destination de choix pour les personnes qui déménagent de la Bay Area. En 2018-2019, environ 150 000 personnes ont quitté la Bay Area. Puis, lorsque la pandémie a frappé en 2020, ce nombre a doublé.

La même étude (qui est toujours en cours) a également révélé que Sacramento se confond avec la Bay Area, qui devient lentement une méga-région. La raison principale en est la popularité des modalités de travail flexibles qui permettent aux employés de la technologie de s’éloigner davantage du bureau et de s’installer dans des communautés plus abordables.

Étonnamment, San Francisco Peninsula-North Bay était le marché californien où il était le plus facile de louer un appartement pendant la haute saison de location. Le marché était 20,3 % moins concurrentiel durant les mois d’été qu’il ne l’était durant la première partie de l’année. L’une des raisons en était le faible nombre de nouveaux appartements achevés dans la région jusqu’en avril – une part de seulement 0,5 %, ce qui n’était pas suffisant pour couvrir les besoins des nouveaux résidents. Heureusement, la part des appartements neufs est passée à 1,7 % en haute saison, ce qui a contribué à assouplir la compétitivité.

Dans le même temps, la région de la péninsule de San Francisco et de North Bay ne comptait que huit locataires en lice pour un appartement en 2022, le plus petit nombre de toute la Californie. De plus, les appartements ici sont restés sur le marché pendant 39 jours en 2022 – plus que sur n’importe lequel des 11 autres marchés que nous avons examinés.

Inversement, Le comté d’Orange et San Diego, les principaux marchés de Californie, sont restés chauds pendant toute l’annéeavec une compétitivité quasiment inchangée tout au long de l’année 2022. Les écarts entre leurs scores RCI (haute saison de location versus première partie d’année) sont inférieurs à 1 %.

Pendant ce temps, Inland Empire était le quatrième marché le plus chaud de Californie en 2022, avec un RCI de 76. La proximité de la région avec Los Angeles et San Diego – ainsi que les opportunités d’emploi liées au commerce électronique et à la logistique – ont attiré les locataires, tandis que le manque de nouveaux les appartements ont maintenu le marché chaud tout au long de l’année.

À Inland Empire, 21 candidats en moyenne ont concouru pour un appartement en 2022, avec des nombres plus élevés observés uniquement dans l’est du comté de Los Angeles et à San Diego. En fait, l’est du comté de Los Angeles a remporté cette catégorie : 27 locataires ont concouru pour chaque appartement vacant dans la région au cours de la première partie de l’année contre 26 pendant la haute saison.

La Silicon Valley est devenue rouge ardent en haute saison de location

La Silicon Valley est le marché californien qui s’est le plus réchauffé pendant la haute saison de location après une hausse de 45,3% de son RCI par rapport à la première partie de l’année. La raison principale de ce changement est l’augmentation du nombre de candidats locataires par appartement — 19 contre 15 dans la première partie de l’année. A cela s’ajoute le taux d’occupation des appartements, qui progresse également légèrement durant la saison locative, passant de 95,6 % en première partie d’année à 96,3 %.

Les opportunités d’emploi créées par Big Tech sont la principale attraction pour ceux qui cherchent à déménager dans la Silicon Valley. À cette fin, le taux de chômage de la région est tombé à 1,8 % en juin – la valeur la plus basse en 30 ans, selon une étude publiée par jointventure.org.

Sans surprise, les appartements étaient sur le marché moins de jours pendant la saison de location (28) par rapport à la première partie de l’année (35). Et, si la construction de nouveaux appartements s’est poursuivie tout au long de l’année, cela n’a pas suffi à répondre à la demande : la part des appartements nouvellement ouverts est passée de 0,3 % au premier semestre à 0,7 % pendant les mois d’été.

Méthodologie

RentCafe est un site Web national de recherche d’appartements qui permet aux locataires de trouver facilement des appartements et des maisons à louer aux États-Unis.

Pour compiler ce rapport, l’équipe de recherche de RentCafe.com a analysé les données des appartements Yardi Systems sur 135 marchés locatifs aux États-Unis. Les données proviennent directement de propriétés multifamiliales à grande échelle d’au moins 50 unités. Les propriétés multifamiliales entièrement abordables ont été exclues.

Les marchés ont été classés en fonction d’un score de compétitivité du marché. Pour calculer le score de chaque marché, nous avons utilisé cinq mesures et leurs moyennes de janvier à août 2022 : le taux d’occupation des appartements, le nombre total moyen de jours vacants, les locataires potentiels par unité vacante, le taux de renouvellement des baux et la part des nouveaux appartements achevés au cours des huit premiers mois. mois de 2022 par rapport à l’offre globale au 31 décembre 2021.

Nous avons ensuite compilé un classement moyen en attribuant un pourcentage de pondération à chaque indicateur : 30 % pour le taux d’occupation des appartements, 15 % pour le nombre moyen de jours vacants, 15 % pour les locataires potentiels par unité vacante, 30 % pour le taux de renouvellement des baux et 10 % pour le part d’appartements neufs.

“Première partie de l’année” fait référence à la période entre janvier et avril 2022 et “haute saison de location” fait référence à la période entre mai et août 2022.

Dans cette étude, les termes « marché », « zone » et « emplacement » sont utilisés de manière interchangeable et sont définis comme des marchés Yardi Matrix.

Le marché de la côte centrale comprend Paso Robles, Santa Barbara et San Luis Obispo.

Le marché de l’est du comté de Los Angeles comprend Long Beach, Los Angeles, Pasadena, West Covina, Pomona, Rowland Heights, El Monte et Downey.

Le marché de Central Valley est composé de Bakersfield, Fresno, Modesto et Stockton.

Le marché du nord de Los Angeles – comté de Ventura comprend Woodland Hills, Van Nuys, North Hollywood, Oxnard, Santa Clarita, Lancaster, Northridge, Canoga Park et Burbank.

Le marché de l’ouest du comté de Los Angeles est composé de Los Angeles, Marina Del Rey, Torrance, Santa Monica, Hawthorne, Hollywood, Culver City et Inglewood.

Le marché de la péninsule de San Francisco et de North Bay comprend San Francisco, Santa Rosa, San Mateo, Daly City, Foster City, Napa, Rohnert Park, Redwood City, Petaluma et San Rafael.

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