New York City Landlords Radicalized During the Pandemic

Personne à la manifestation pour les droits des propriétaires n’a voulu me donner son nom complet. Une femme a dit qu’elle était préoccupée par le harcèlement; une autre a affirmé qu’elle ne pouvait pas être enregistrée à cause de son travail. La seule exception en ce matin d’octobre était Brian Liff, un ingénieur logiciel de 50 ans, vêtu d’une tenue standard d’homme d’affaires de la ville. “L’État a fondamentalement pris ma propriété”, a-t-il déclaré alors que des voitures passaient devant nous devant le bureau de Kathy Hochul à Manhattan. Liff avait acheté un immeuble de huit logements à loyer stabilisé à Harlem quelques mois seulement avant que New York n’adopte la loi de 2019 sur la stabilité du logement et la protection des locataires, un ensemble de réformes radicales qui limitaient considérablement le pouvoir des propriétaires d’augmenter les loyers et d’expulser les loyers. locataires réglementés. Puis est venue la pandémie, suivie de moratoires sur les expulsions étatiques et fédérales comme de petits dominos gênants. Liff avait prévu d’expulser les locataires de quatre des unités occupées de l’immeuble et de se construire une maison familiale bien aménagée, mais cela n’était plus envisageable. Selon lui, ces deux dernières années, l’État lui avait dit : « Vous devez héberger des gens contre votre gré. Maison de rêve différée, il ne peut même pas se débarrasser de l’endroit puisqu’il dit qu’il ne peut pas vendre l’immeuble pour quoi que ce soit proche de ce qu’il y a mis. Il se sent enfermé par l’État.

Les quelque 150 manifestants qui se tenaient à ses côtés étaient largement d’accord sur ce point : ils tenaient des affiches indiquant “La vie des petits propriétaires compte” et “Accordez aux propriétaires une procédure régulière maintenant”. Le consensus parmi la foule était que le parti pris contre les propriétaires avait atteint son paroxysme et venait de toutes les directions – le gouverneur, la législature de l’État, les tribunaux et le grand public.

Au cours des près de trois ans qui se sont écoulés depuis le début de la pandémie de COVID-19, des millions de locataires se sont engagés dans des grèves des loyers, déclarées ou de facto, tandis que adhésion à des syndicats de locataires et les associations de construction ont explosé. Quelque part dans toute cette tension entre locataires et propriétaires, de plus en plus de propriétaires ont commencé à adopter publiquement le langage d’une classe protégée ignorée, ou pire, par ses élus. Les lignes de bataille ont été reflétées dans la presse : Dans le New York Nouvelles quotidiennesun agent immobilier a écrit que «les propriétaires sont aussi des personnes» et revendiquaient une sorte de symétrie financière entre les locataires en difficulté et leurs propriétaires en difficulté qui étaient «à peine capables de répondre aux besoins de leur propre famille en matière de nourriture, de logement et de services publics».

Environ 28 pour cent des 2,3 millions d’unités locatives de la ville de New York sont détenues par des propriétaires qui possèdent moins de cinq propriétés, ce qui passe pour un magasin familial dans une ville de méga-développeurs et de propriété privée. Depuis 2019, seuls 13 pour cent des unités ont été louées par un propriétaire avec un seul logement en portefeuille. Toutefois, cette fraction de l’industrie est devenue le visage d’une identité politique émergente parmi les propriétaires : le propriétaire opprimé, un petit exploitant en difficulté entravé par le statu quo politique. Ils croulent sous les dettes, risquent de perdre leur maison en raison de paiements manqués ou de plafonds de loyer, et font face à des abus de routine de la part des locataires et au mépris du grand public. Et ce matin-là, les propriétaires rassemblés étaient prêts à riposter.

En ce moment, là sont environ 569 000 locataires dans l’État de New York qui doivent un arriéré de loyer cumulé de 2,4 millions de dollars, des dettes qui ont augmenté pendant la pandémie et qui se sont aggravées à mesure que les loyers de la ville ont grimpé en flèche au cours de l’année écoulée. Les groupes de propriétaires disent que ces déficits, ainsi que l’inflation, le coût des services publics et hausse des impôts, ont brouillé leurs feuilles de budget. Selon un rapport publié plus tôt cette année par le Rent Guidelines Board, l’organisme de neuf membres qui fixe les ajustements de loyer sur le parc de logements stabilisé de la ville, le bénéfice d’exploitation net des propriétaires a chuté de près 8 pour cent au cours de l’année écoulée. Et selon une analyse des données internes de JPMorgan, les propriétaires de petites et moyennes tailles à New York ont ​​​​perdu plus de revenus locatifs que les propriétaires presque partout ailleurs dans le pays en 2020, car les résidents ont perdu leur emploi ou ont simplement fui. Ce printemps-là, plus d’un propriétaire sur sept de la ville a manqué au moins un paiement pour une maison. Le fardeau auquel ils sont confrontés est si lourd, disent les propriétaires, que même la plus forte augmentation de loyer sur les logements stabilisés en une décennie n’a pas suffi à les rétablir. “L’ajustement approuvé par le RGB aujourd’hui ne mettra pas un centime de profit dans les poches des petits propriétaires”, a déclaré Jay Martin, directeur exécutif du Community Housing Improvement Program, un groupe de défense des propriétaires, dans un communiqué après la décision du conseil. vote de juin. “Le RGB a simplement pris des mesures pour limiter ses pertes pour l’année prochaine.”

CHIP a lancé une campagne plus tôt cette année pour attirer l’attention sur ce que ses membres disent être leur sort à la suite des réformes des loyers de 2019. Sur Twitter et TikTok, le groupe partage régulièrement des photos d’appartements vides saccagés qu’il dit que les propriétaires bien intentionnés ne peuvent pas se permettre de réparer et de louer. Pendant 20 ans avant l’adoption de la HSTPA, les propriétaires en possession d’appartements libérés à loyer réglementé pouvaient augmenter les loyers jusqu’à 20 % et tenir compte du coût des améliorations majeures des immobilisations ; une fois que le loyer a atteint un certain montant en dollars, ces unités ont ensuite été déréglementées – converties en unités au taux du marché sans plafond de loyer. Au milieu des années 2000, la combinaison des deux allocations supprimé 345 000 appartements des rôles de stabilisation des loyers, selon l’organisation à but non lucratif à politique progressiste, la Community Service Society. L’abrogation de ces soi-disant primes de vacance, selon CHIP, a désavantagé les petits propriétaires lorsque les locataires ont déménagé après des décennies et laissé des appartements en mauvais état. « Gut rénover un appartement coûte cher », lit-on dans le texte d’un vidéo montrant un appartement en ruine, la caméra panoramique sur une salle de bain miteuse avec des carreaux manquants. (A-ha’s “Take On Me” fournit la bande sonore.) Incapable d’augmenter les loyers, affirme l’organisation, les propriétaires sont obligés de contribuer à l’urgence du logement de la ville : “En gardant les logements vacants sous réglementation, le gouvernement a éliminé toute voie à suivre pour ces appartements à moderniser selon les normes de logement actuelles et à relouer », explique Martin.

Le pouvoir réel est implicite dans toutes les revendications d’impuissance, et ces campagnes peuvent parfois ressembler à une menace. Le groupe de propriétaires organisant la manifestation devant le bureau de Hochul a déclaré qu’une enquête interne montre que 44% des petits propriétaires ne loueront plus leurs logements compte tenu des expériences qu’ils ont eues avec les locataires. De même, la campagne de CHIP annonce le fait que les propriétaires choisissent de garder des milliers d’appartements abordables vacants par mécontentement quant à leur retour sur investissement potentiel. Les propriétaires affirment qu’ils perdraient de l’argent en louant les logements à des tarifs réglementés après avoir été contraints de débourser plus de 75 000 $ pour les réparations nécessaires.

Au-delà des manifestations et des campagnes sur les réseaux sociaux, des groupes de propriétaires ont demandé réparation devant les tribunaux. Peu de temps après l’adoption des lois sur les loyers de 2019, CHIP et d’autres groupes de propriétaires ont déposé une plainte de près de 100 pages contre le Rent Guidelines Board et la ville de New York contestant les nouvelles lois sur les loyers. Les réglementations contournent la procédure régulière, ont-ils soutenu, et violent le droit des propriétaires du cinquième amendement à une indemnisation appropriée. Ils affirment que la loi limite leur contrôle sur leurs unités si intensément qu’elle représente une prise de contrôle de toute propriété qu’ils possèdent. “Nous entrons clairement dans le système judiciaire dans le but d’atteindre la Cour suprême”, a déclaré Joseph Strasburg, président de l’Association de stabilisation des loyers, a dit à l’époque. “Et nous reconnaissons que c’est un long voyage.”

L’ascension du petit propriétaire énervé est compliquée par la rareté du petit propriétaire. Le propriétaire moyen de New York possède près de 900 unités, selon une analyse de l’association de logement à but non lucratif JustFix. Mais un labyrinthe de sociétés à responsabilité limitée rend presque impossible une détermination objective des données de propriété : un petit propriétaire peut être une personne seule ; il pourrait également s’agir d’une filiale d’une grande entreprise qui possède une seule maison. Ainsi, le propriétaire-résident qui loue les cinq autres unités de son immeuble peut très bien se sentir assiégé par des locataires peu coopératifs et des lois progressistes sur les loyers, mais il pourrait tout aussi bien blâmer ses homologues des grandes entreprises pour la crise. Les petits propriétaires fonciers sont une minorité de moins en moins importante dans une économie qui favorise les riches et dans un paysage où acheter et louer une propriété consiste autant à garantir des retours sur investissement cycliques qu’à fournir un lieu de vie stable. (Lorsque des maisons unifamiliales gérées comme une entreprise font faillite, elles sont de plus en plus probable à récupérer par les investisseurs institutionnels.) Il est également difficile de quantifier définitivement les pertes ou les gains nets des propriétaires. Les informations accessibles au public sur l’activité d’un propriétaire de la ville de New York se limitent principalement à ce que les propriétaires de la ville de New York jugent bon de partager. Chercheurs en logement abordable et organisations de développement ont longtemps reproché aux propriétaires d’exagérer considérablement les pertes qu’ils subiraient en effectuant les réparations structurelles ou même cosmétiques nécessaires.

L’une de ces organisations, la Community Service Society de New York, une organisation à but non lucratif progressiste, publié une analyse prédire qu’une crise hypothécaire suivrait les arriérés de loyer liés à la pandémie. Mais les méchants de l’étude ne sont pas des locataires nonchalants : pendant plus de deux décennies, écrivent-ils, la grande majorité des propriétaires ont parié sur un marché dont ils étaient certains qu’il serait de plus en plus à la hausse, augmentant les loyers et contractant des prêts de plus en plus importants sur les immeubles. qui s’apprécie à la minute. Entre 2008 et 2010, selon les chercheurs, le niveau d’endettement médian dans la plupart des quartiers de New York a augmenté de 100 à 200 %. “Ils jouaient avec leurs bâtiments en premier lieu”, explique Sam Stein, analyste politique chez CSS, “en supposant que les lois ne deviendraient pas plus strictes et que le marché continuerait dans la direction dans laquelle il allait.”

Dans de nombreux cas, selon le rapport, les propriétaires utiliseraient cette valeur nette pour acheter une autre propriété, certains qu’ils seraient en mesure de payer étant donné qu’en 2018, la valeur des maisons atteignait jusqu’à six fois ce qu’ils étaient en 2000. Comme le collègue de Stein, Jacob Udell, a témoigné devant le Rent Guidelines Board ce printemps, les données hypothécaires montrent que la plupart des programmes de refinancement pour les maisons multifamiliales à New York sont structurés pour « maintenir l’effet de levier des bâtiments et profiter de la valeur croissante des actifs » – c’est-à-dire pour absorber passivement le revenu d’un bien précieux, plutôt que de réinvestir dans, par exemple, des unités délabrées nécessitant une réduction du plomb. La tragédie du propriétaire en difficulté, disent-ils, n’est pas les difficultés de la pandémie ou les lois sur les loyers de 2019 ; c’est être du côté perdant d’un pari risqué. Et si l’activité de propriétaire devient trop volatile, ils peuvent le plus souvent simplement vendre leur bien précieux et partir.

Lorsque le CSS a publié son rapport, dit Stein, les groupes de propriétaires « nous ont vu dire, Poussez les petits propriétaires d’une falaise.” Mais il soutient qu’une solution servira aussi bien les locataires en difficulté que les propriétaires en difficulté : le gouvernement “devrait intervenir”, dit-il, “non pas pour renflouer ces propriétaires mais pour convertir le logement en une sorte de modèle de logement social”. L’intervention du gouvernement pourrait théoriquement fournir à la classe des propriétaires aggravés la liberté de la ruine financière qu’ils décrivent ainsi qu’un endroit où vivre – en tant que locataires.

Cette proposition semble peu susceptible de plaire aux propriétaires qui ont marché sur le bureau de Hochul. Lee Zeldin avait été invité à assister à la manifestation ce matin-là, bien qu’il ne se soit finalement pas présenté. Mais Stefano Forte, un candidat républicain de longue date au Sénat de l’État de New York, s’est présenté et s’est adressé à la foule, un homme à la mode pour la propriété privée. “Nous voulons le rêve américain qu’on nous avait promis !” dit-il sous les acclamations. « Ensemble, nous protégerons nos droits de propriété !

Les manifestants ont éclaté en scandant “Rends-moi ma propriété!” alors qu’un homme à proximité branlait une pancarte représentant des locataires de dessins animés à l’air suffisant faisant pencher la balance de la justice en leur faveur. Liff, comme d’autres personnes présentes, pensait que les tribunaux de l’État de New York étaient biaisés contre lui, mais il espérait que le procès de CHIP trouverait du terrain au fur et à mesure de son évolution dans le système. Bien que n’étant pas un plaignant nommé dans le procès, Liff a prêté l’histoire de son immeuble de Harlem aux organisations de lobbying pour qu’elles l’incluent dans leur plainte. Dans les années qui ont suivi, il a tendu la main aux élus avec des courriels alléguant qu’il était un “propriétaire sous contrat. “À un moment donné, les tribunaux vont réaliser que le droit à l’exclusion des propriétaires est la principale définition de la propriété”, m’a dit Liff. “Si vous ne pouvez pas exclure quelqu’un, le possédez-vous même?”