When Mitchell-Lama Co-ops Decide to Go Private

St. James Towers, un complexe Mitchell-lama à Bed-Stuy.
Photo: Google Maps

À la fin de l’année dernière, un clip de Timothee Chalamet prononçant les mots «Mitchell-lama» sur Le podcast de Theo von est devenu viral et les défenseurs du logement partout ont eu une crise mineure. Von avait interrogé l’acteur sur son enfance à New York, et Chalamet a fait un cri à Manhattan Plaza: A Hell’s Kitchen Apartment Complex pour des artistes professionnels où d’autres célébrités, comme Alicia Keys et Larry David, ont également grandi. Ou, comme Chalamet l’appelait, «logement des arts» pour des familles à revenu modéré comme les siennes. «C’est moi, bébé», a-t-il dit. “Modéré.”

L’échange a été bref, mais il a déclenché une vague d’explications sur le programme de logement abordable. Ce que von a appelé «The Restaurant Stars» – confondre Mitchell-Lama Michelin – est une initiative de l’État pour inciter les développeurs à construire des logements pour les résidents à revenu faible à moyen en échange d’un rendement garanti de leurs investissements, de faibles taux hypothécaires et d’un généreux allégement fiscal. En 1978, le programme Mitchell-Lama avait produit plus de 135 000 unités à New York, ce qui en fait l’effort le plus étendu du genre.

Dans quoi Chalamet et von ne sont pas entrés dans échappatoire Cela constitue une menace existentielle continue pour le programme: après 20 ans, si l’hypothèque d’un bâtiment est remboursée, les résidents peuvent voter pour privatiser. (Les développeurs peuvent également offrir des rachats à cette fin.) Il peut être très tentant, après avoir possédé un appartement qui est plafonné de valeur, de devenir soudainement le propriétaire d’une unité qui vaut des millions sur le marché. Sur les 296 développements construits dans le cadre du programme, au moins 93 ont suivi cette voie. Et ces unités, une fois hors du programme, ne sont pas remplacées.

Ce débat est au centre de Homes for Living: The Fight for Social Housing et A New American Commons, sorti ce mois-ci. Son auteur, l’écrivain et historien urbain Jonathan Tarleton, documente les sagas à enjeux élevés de deux développements Mitchell-lama sur le point de prendre cette décision. Nous lui avons parlé de ce qu’il a appris.

Dans votre livre, vous rentrez chez vous sur deux complexes: Southbridge Towers au centre-ville de Manhattan et St. James Towers à Bed-Stuy. Pourquoi ces deux-là?
Quand j’étais éditeur à Urbain toutun résident de Southbridge est venu nous voir et a dit: «Cela se passe à notre coopérative. Le vote final est dans un mois. » Alors je suis venu dessus à la fin. Ensuite, je l’ai étudié à l’école supérieure, c’est-à-dire à ce moment-là que j’ai fait l’interview profonde au cœur du livre. À cette époque, ces coopératives allaient dans des directions différentes. Southbridge privatise, ne le fait pas St. James. Pourquoi?

Bien sûr, il y a plusieurs raisons et ils sont difficiles à démêler. Mais une façon de s’y rendre a été de coopératives de coopérative ayant ces débats dans des circonstances similaires. Donc, que ce soit les conditions du marché dans la ville, la valeur que les gens pouvaient s’attendre à faire en privatisant leurs coopératives, et ce qu’ils pouvaient acheter avec cela dans la ville par la suite, ces deux-là étaient les plus proches.

Je pense aussi qu’ils ont des différences très cruciales. Southbridge était principalement blanche pendant la majorité de son temps et, compte tenu de sa proximité avec le quartier chinois, a également une très grande population asiatique. Mais pour la plupart, les coopérateurs d’origine sont des immigrants ou des descendants d’immigrants d’Europe qui emménagent d’ailleurs du Lower East Side. Et St. James à Bed-Stuy, au grand dam de ses créateurs, a fini par être une coopérative à prédominance noire. Comme pour tout sujet de logement aux États-Unis, la race joue un rôle important dans ces histoires, et c’est aussi quelque chose que je voulais démêler en regardant ces côte à côte.

Lorsque vous tracez dans votre livre, leurs chemins ont vraiment divergé. Pourquoi donc?
Pour les deux, une grande partie de celle-ci était l’intégration de la coopérative dans la communauté environnante. Pour St. James, étant à Bed-Stuy, où les prix augmentaient considérablement tout autour d’eux, il y avait cette reconnaissance parmi les résidents qu’il était important d’y maintenir l’abordabilité, compte tenu de son histoire dans le quartier.

Pour Southbridge, le quartier traversait son propre tour de luxe, mais les résidents ont eu une réaction très différente à cela. Presque tous considéraient la privatisation comme un moyen nécessaire de suivre le quartier plus large et de ne pas être le vilain Stepcousin parmi toutes les tours de luxe.

À Southbridge aussi, il y avait une peur parmi certains résidents à revenu intermédiaire d’être associés à un logement public ou à d’autres formes de logement social en raison de ce que cela signifie du point de vue de la classe et d’un sentiment de vouloir éloigner le racial «autre, «Ce qui, dans de nombreux cas, sont des New-Yorkais noirs et bruns.

Pour les coopérateurs de Southbridge qui voulaient rester dans Mitchell-lama, tout leur argument était basé sur les finances – le sentiment que ce qui compte vraiment est de savoir si vous pensez que vous deviendrez mieux ou pire grâce à cette décision. Pour beaucoup de résidents, l’idée que vous devriez profiter de votre logement était considérée comme non idéologique. Il y avait donc une version de l’appât rouge en cours par la foule pro-privatisation. Ils ont considéré les gens qui se sont opposés à eux «Commies»: «Ils pensent que nous ne devrions pas profiter de notre logement».

À St. James, les coopérateurs qui voulaient rester dans Mitchell-lama faisaient les mêmes arguments financiers mais les ont également ancrés dans le sens de «c’était pour cela que ces endroits ont été créés; C’est qui en profite. C’est pourquoi c’est important. St. James était beaucoup plus capable de repousser la poussée de privatisation, alors que Southbridge ne l’était pas. Cela étant dit, Southbridge n’a perdu que par 11 voix.

Southbridge Towers du centre-ville de Manhattan a finalement voté pour privatiser.
Photo: Jonathan Tarleton

Le processus de privatiser est assez techniquemais il devient également vicieux: des arguments chauffants dans les couloirs, des newsletters accusatoires, cette vraie division dans les camps idéologiques. Comment était-ce entrant dans cet espace?
Je me souviens de la première fois que je suis descendu à Southbridge, juste à l’époque du vote final de privatisation. Je parlais aux gens, prenais des photos et la direction m’a rapidement chuté de la propriété. Il y a eu des menaces de mort. Il y avait des gens dégradés des dépliants avec des attaques. C’étaient des espaces de méfiance profonde et un sentiment de trahison. Ce qui le rend encore plus lourd, c’est à quel point ces communautés étaient soudées avant ces débats. Dans de nombreux cas, il existe des dynasties de familles avec trois générations vivant ensemble. Les gens ont été là toute leur vie, et ils se sont connus pour toujours, et donc quand cette chose arrive, cela divise les familles et les amis au milieu.

Nous pouvons comprendre les enjeux financiers de loin; C’est le choix entre séjourner dans une maison abordable ou le vendre potentiellement pour sept chiffres. Mais quoi, en plus de l’argent, les gens débattent-ils?
C’est littéralement Que dois-je en tant que propriétaire de ce bâtiment ou en tant que membre de cette communauté?qui est lié aux idées de citoyenneté et de valeur personnelle. Si quelqu’un a «réussi dans la vie», il y a ce fondement idéologique du rêve américain: Si je peux profiter de cette maison et me considérer comme un véritable propriétaire, je l’ai fait. Ensuite, vous avez d’autres personnes qui disent: «Vous volez vos compatriotes New-Yorkais et ce bien public qui a été construit par vos collègues New-Yorkais pour héberger des gens comme nous. Vous pilotez des générations futures. » Les deux points de vue viennent avec beaucoup d’émotion.

Pourtant, pourquoi devrions-nous nous soucier des motifs de privatisation qui se produisent lors de quelques développements Mitchell-Lama?
Même si ce sont des histoires sur ce que certains peuvent voir comme un programme de logement de niche à New York, le fait est que, à mesure que la crise du logement s’est approfondie, plus de gens recherchent des solutions et trouvent des modèles de logement social qui s’épanouissent – à la fois en dehors des États-Unis et , dans certains cas, à l’intérieur. En ce moment, il est important que nous apprenions des modèles comme celui-ci qui existent depuis plus de 60 ans ou plus.

Je ne suis pas ici pour dire que Mitchell-lama est parfait – il y a toutes sortes de petites crises au sein du programme et dans des développements spécifiques sur son histoire. Mais il y a une tonne de New-Yorkais qui vivent avec des frais de logement très raisonnables dans de grandes maisons et posséder et contrôler ces maisons dans la ville aujourd’hui. Dans le même temps, c’est un programme menacé, et il y a des erreurs clés dans le modèle que nous pouvons corriger dans les modèles que les gens proposent aujourd’hui ou de nouvelles itérations de modèles existants que les gens tentent de construire maintenant ailleurs ou dans la ville elle-même.

Quelles sont certaines de ces erreurs que vous mentionnez?
Je ne pense pas que la faille de 20 ans était en fait un échec dans le modèle original, mais quelque chose qui a été introduit plus tard. Mais cela ne devrait même pas être une décision. C’est terrible pour tout résident à faire. Certains de ces trucs se résument également à ce que c’est que d’être sous la supervision des agences de l’État et de la ville, comme forcer les gens à des contrats à faible bille sur de grands projets, puis vous vous retrouvez soudainement avec un travail vraiment merdique. La maintenance finit par être un gros problème en cours.

Votre livre sort à un moment où la plupart des gens reconnaissent que nous sommes dans une crise de logement profonde. C’est aussi devenu un majeur point de discussion dans la course de maire de New York de cette année. Qu’avez-vous vu dans cette discussion?
Dans le passé, ce que j’entendais le plus, ce sont les candidats qui parlent de la nécessité d’un Mitchell-lama 2.0ce qui est super. Mais se mettre derrière Mitchell-lama est une chose politique très facile à faire. C’est un logement permanent pour les personnes à revenu intermédiaire. La raison pour laquelle vous l’entendez chaque cycle de campagne de la plupart des candidats est que c’est une évidence à soutenir.

Le logement social peut prendre de nombreuses formes différentes. L’une de ses promesses, en particulier en dehors des États-Unis, est que n’importe qui peut y vivre – qu’il ne s’agit pas seulement d’un groupe de revenus mais qu’il a une large circonscription politique car elle sert de nombreuses personnes différentes.

Une chose que j’apprécie à propos de ce cycle, c’est que nous parlons également logement publicqui est la forme la plus répandue de logements sociaux aux États-Unis dans de nombreux endroits, il est en panne à cause de la négligence, mais c’est toujours une source incroyablement importante de logements pour les New Yorkais. Ce n’est donc pas Mitchell-Lama seul dont nous parlons, mais une approche plus large du logement social.

Cela semble prometteur, mais je dois être honnête: avec la plupart des gens que je connais, il y a un vrai sentiment de désespoir que leur fortune de logement se retourne. Compte tenu de cela, que voulez-vous que les lecteurs retirent de ces histoires?
Il y a une raison pour laquelle nous, moi-même inclus, pensons à la maison comme une marchandise et comme un moyen de construire la richesse. Il est profondément ancré dans tout ce que nous avons entendu parler de l’accession à la propriété. C’est devenu, au cours des 60 dernières années, le Le filet de sécurité car notre filet de sécurité sociale s’est éloigné. Cela est devenu le moyen d’envoyer votre enfant à l’université ou de payer les frais de soins aux personnes âgées.

Mais d’autres modèles existent. Nous n’avons pas besoin de créer des choses à partir de zéro pour instituer des logements sociaux aujourd’hui. Ce que nous devons faire, c’est les financer et les maintenir. Il n’est pas impossible de le faire en Amérique. J’entends certainement cela parfois: “Cela ne fonctionnera tout simplement pas ici.” Ce n’est pas vrai. Cela a fonctionné ici. Nous ne pouvons pas vraiment poursuivre ces modèles d’une manière incroyablement significative, cependant, si nous n’approchons pas d’autres façons de construire notre filet de sécurité sociale aussi. Je m’inquiète des conversations qui ne regardent pas la question plus large: quels sont les autres biens publics dont nous avons besoin pour maintenir nos vies? Quelles sont les infrastructures dont nous avons besoin pour prospérer?