Would You Want to Live in an Office Tower on E. 38th St.?

ARO a repensé le 260 Madison Avenue pour nous.
Photo: à gauche: Google Maps, à droite: Bureau de recherche en architecture

Alors même qu’un nouveau troupeau de grues-tours ressemblant à des girafes au-dessus de l’horizon du centre-ville et des tanières de travail aérées continue d’apparaître sur les bords, une vaste réserve d’immeubles de bureaux modernistes âgés de 50 à 70 ans se trouve dans la large but. Peu glamour et mal aimés, avec des plafonds bas et des joints qui fuient, beaucoup se sont laissés aller. Leur air est vicié, leurs ascenseurs lents, leur avenir trouble.

Lorsque les entreprises reviennent au centre-ville, elles peuvent se tourner vers des tours plus jeunes et plus élégantes, laissant ces bâtiments, depuis longtemps rétrogradés au statut de classe B et C, se débattre dans un marché déconcerté. La loi de l’offre et de la demande présente une solution évidente: les convertir en appartements, chroniquement rares. Cette approche a fonctionné dans le quartier financier; il y a une vingtaine d’années, les banquiers et leurs familles ont commencé à emménager dans d’élégantes tours de maçonnerie que leurs employeurs avaient abandonnées. De nos jours, une grande partie de l’immobilier de travail disponible a moins de charme intrinsèque et pourrait être réquisitionnée pour une population moins grandiose – comme, par exemple, les New-Yorkais de la classe moyenne. Une baisse des prix de l’immobilier induite par COVID a fait de New York un peu moins cher sur les bords, mais le loyer est encore trop élevé, laissant le logement abordable en demande perpétuelle.

Le gouverneur Andrew Cuomo a lancé l’idée de transformer le stock d’immeubles de bureaux abandonnés de Manhattan dans un pipeline de logements, principalement en permettant à l’État d’anticiper le code de zonage de la ville. À première vue, cela ressemble à un geste facile et évident: arrachez des ascenseurs, séparez les cabines, ajoutez de la plomberie, et voilà. À la réflexion, cela semble presque impossible, car l’intérieur profond d’un gros bâtiment, proche de la salle du courrier et loin des fenêtres, serait trop sombre et sans air pour que quiconque puisse y vivre – agréablement ou légalement.

Pour voir comment les cabines et les salles de conférence pourraient devenir des cuisines et des chambres à coucher, je me suis tourné vers une petite entreprise new-yorkaise, mais courageuse, Bureau de recherche en architecture, fondée en 1993 par Stephen Cassell, Kim Yao et Adam Yarinsky. Travaillant à court préavis et pour des honoraires éminemment raisonnables de zéro dollar, les architectes se sont lancés dans un tourbillon de recherche et de réflexion créative. Ils ont conclu (et m’ont convaincu) qu’une cure de désintoxication rapide et sale générerait plus de problèmes qu’elle n’en résoudrait, mais qu’une approche de conception plus réfléchie permettrait de résoudre des problèmes insoupçonnés dans la proposition du gouverneur.

La version idéale de la conception d’ARO nécessiterait des modifications des codes de zonage et du bâtiment, ce qui peut être plus difficile à modifier qu’un bunker en béton. La bonne nouvelle est que quelques ajustements réglementaires nuancés pourraient déclencher une vague de réadaptation. (De plus, les architectes savent bien contourner les interdictions.) «Il est rapidement devenu évident que la question de savoir quoi faire de ces bâtiments recoupe toute une série de problèmes plus vastes: le logement abordable, le changement climatique, l’efficacité énergétique et l’habitable ville », dit Cassell. Soudainement, un palliatif ressemblait à une stratégie à long terme.

Pour développer leurs idées, ARO a choisi le 260 Madison Avenue, conçu en 1952 par Sylvan Bien. Les faibles hauteurs de plafond et les plaques de plancher profondes empêchent la lumière du jour de pénétrer dans le bâtiment existant.
Photo: Google Earth

En tant que candidat au rajeunissement, ARO a choisi le 260 Madison Avenue, entre la 38e et la 39e rue, un mauvais bâtiment d’un architecte qui avait autrefois été bon. Dans les années 1930, Sylvan Bien, né en Autriche, a conçu des hôtels flamboyants new-yorkais comme le Carlyle et le Beverly (maintenant le Benjamin), toutes rayures et couronnes et créneaux. Après la Seconde Guerre mondiale, il s’est réorganisé en moderniste sobre et en 1950 a remplacé la résidence baronniale la plus extravagante de New York, Promenade Riverside de Charles Schwab manoir, avec la maison Schwab en briques rouges sans fioritures. La pile échelonnée de 18 étages au 260 Madison Avenue était alors en préparation, son attrait renforcé par un équipement opportun: un abri nucléaire assez grand pour 4000. Il a ouvert en 1952, et même les étages supérieurs ressemblaient à un bunker; des conduits de qualité commerciale confèrent aux bureaux des plafonds de 8,5 pieds, assez bas pour qu’un homme grand soit affalé de manière préventive. (Une cure de désintoxication résidentielle élèverait la hauteur du plafond à une hauteur adéquate, sinon somptueuse, de dix pieds.)

Pour rendre la base de la ziggourat plus habitable, la conception d’ARO en excise un morceau sur chacun des trois côtés, de sorte que la façade se replie pour former une terrasse extérieure. Comme de nombreux bâtiments antérieurs au code de zonage de 1961, 260 Madison ne pouvait pas être construit aujourd’hui. Il regorge d’un demi-million de pieds carrés d’espace intérieur, soit environ 80 000 de plus que la loi le permet. Et pourtant, chacun de ces pieds carrés équivaut à une boîte d’argent: aucun développeur n’en jette volontairement une. En conséquence, les architectes glissent la masse manquante sur une poignée d’étages, apposant une nouvelle structure sur l’existant. Le résultat est une forme qui tourne plus de coins, capte plus de lumière du jour et sculpte une forme plus variée.

Pour fournir de la lumière et de l’air aux espaces de vie, ARO a coupé des sections des étages inférieurs et transféré la superficie perdue vers de nouvelles structures aux étages supérieurs.
Photo: Bureau de recherche en architecture

Les parties mobiles du bâtiment, tout en préservant sa taille totale, créent une forme plus intéressante, avec des coins, des terrasses en plein air et des fenêtres supplémentaires. Il rétrécit également les plaques de plancher plus grosses des étages inférieurs, apportant de la lumière.
Photo: Bureau de recherche en architecture

Ce genre de remaniement des formes est facile à réaliser sur un ordinateur de bureau, mais je me demande s’il ne serait pas moins cher de démolir tout le bâtiment et de recommencer à zéro. Non, il s’avère que les fouilles, les fondations, la superstructure et les cages d’ascenseurs représentent environ 30 à 40% de la valeur d’un bâtiment, et leur préservation permet d’économiser des dizaines de millions de dollars. Pour s’assurer que les concepteurs ne s’aventuraient pas dans le fantasme financier, ils ont demandé à David McCarty, un cadre de la société de développement Alloy, basée à Brooklyn, d’examiner les plans. McCarty a déclaré aux architectes que leur approche avait un sens surprenant. «Il est difficile d’évaluer la viabilité d’un projet donné sans creuser dans les détails», me dit-il, «mais il existe actuellement quelques tendances macroéconomiques dans la ville qui font que ce projet passe le test d’odeur.»

Les propriétaires de propriétés commerciales ont de bonnes raisons de rechercher des idées créatives. Alors que leurs locataires décampent (ou font défaut) et que les loyers chutent, les investisseurs sont naturellement réticents à poney plus d’argent. Vous souhaitez ériger ou rénover un immeuble de bureaux? Bonne chance pour trouver l’argent. De plus, en 2019, la ville a passé le Loi sur la mobilisation climatique, ce qui oblige les grands bâtiments (plus de 25000 pieds carrés) à atteindre les objectifs d’efficacité énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre dans les années à venir ou font face à des amendes qui peuvent potentiellement s’élever à des millions. C’est là que les carottes entrent en jeu. Grâce à une combinaison de changements de zonage et d’incitations fiscales, la ville et l’État peuvent persuader les propriétaires de transformer leurs vieux clunkers dégageant du carbone en logements verts abordables.

ARO a également consulté le Échange d’énergie du bâtiment, une organisation qui aide les développeurs pilotes, les architectes et les décideurs politiques vers un avenir sobre en carbone. Les années à venir apporteront probablement un nouvel ensemble de normes, obligeant les constructeurs à tenir compte non seulement du carbone qu’une structure pompe quotidiennement, mais aussi du carbone émis pendant la construction. Toutes les activités de fusion, d’expédition, de mélange, de fabrication, de soudage et de camionnage laissent leur trace dans l’atmosphère. Cette considération a conduit les architectes à deux décisions de conception cruciales: construire les nouvelles parties à partir de bois massif, plutôt que du béton et de l’acier, et reskin la structure entière avec une façade ultra-étanche et somptueusement isolée. La première intervention nécessite une modification du code, puisque la construction de gratte-ciel en bois, de plus en plus L’Europe  et le Nord Ouest, est toujours mystérieusement illégale à New York. Le second nécessite juste beaucoup d’argent, une dépense amortie par des factures de chauffage et de climatisation moins élevées, plus une apocalypse climatique différée.

La structure reconstruite génère un bâtiment à usage mixte 24h / 24: les deux tiers deviennent des appartements (en rouge sur le schéma) et le reste reste des bureaux reconfigurés (en bleu).
Photo: Bureau de recherche en architecture

Aucune de cette prudence et de cette vertu n’aurait beaucoup d’importance si elle aboutissait à un bâtiment inconfortable ou peu pratique, mais la création d’ARO ressemble à un endroit amusant où vivre. Un tiers de l’immeuble reste dédié aux bureaux, ce qui signifie que même certains locataires qui ne travaillent pas à domicile peuvent encore se déplacer en ascenseur. Les résidents et les employés partagent des commodités, comme une garderie, un stationnement pour vélos et la salle de sport. Bien plus important encore, la conversion contribue à transformer les quartiers d’affaires en quartiers véritables.

Les lieux de travail et les maisons partagent une gamme de commodités et d’espaces extérieurs. La modification des modes d’utilisation permet de réduire le nombre d’ascenseurs et de réutiliser les arbres pour les systèmes mécaniques.
Photo: Bureau de recherche en architecture

Le bâtiment du 260 Madison se trouve juste à l’extérieur de la zone que Cuomo a identifiée comme mûre pour de telles conversions (à peu près Union Square à Central Park, entre Park Avenue et Ninth Avenue). Ce tronçon de Manhattan contient environ 10 millions de pieds carrés de bureaux construits entre 1930 et 1976, qui pourraient en théorie produire près de 10 000 appartements, dont au moins 2 000 (et potentiellement beaucoup plus) des loyers réglementés. Le processus ne sera pas rapide et peut ne pas être complet, mais il est toujours suffisamment important pour provoquer une véritable transformation. Les quartiers habitués au silence tôt le matin et le soir prendraient un nouveau rythme. Ils auraient également besoin de pistes pour chiens, d’écoles et de terrains de jeux. De nouveaux modes de déplacement pourraient se matérialiser, l’heure de pointe pourrait commencer à s’estomper et s’estomper, et l’éclat dur du centre-ville s’adoucirait. Tout aussi important, une telle métamorphose amènerait les New-Yorkais à faible revenu au cœur de Manhattan, sans infliger des prix élevés aux quartiers fragiles ni déclencher un autre épisode de déplacement. Une nouvelle population devrait même revigorer les vitrines et animer le paysage de rue, tout en laissant la ligne d’horizon intacte.

L’une des incitations financières est de dépasser les exigences de durabilité pour les grands bâtiments, en utilisant du bois massif au lieu du béton et de l’acier pour les nouvelles sections, en remplaçant le mur-rideau par une façade opaque ultra-isolée avec des fenêtres haute performance, et en adaptant la ventilation et l’eau. systèmes utilisés dans la construction de maisons passives. L’objectif est un bâtiment qui ne contribue pas aux émissions de gaz à effet de serre.
Photo: Bureau de recherche en architecture

La proportion de logements abordables dépendrait des mécanismes de financement et des incitations fiscales, mais le modèle pourrait créer des milliers d’appartements de haute qualité dans des quartiers d’affaires à forte vacance.
Photo: Bureau de recherche en architecture

Il est rare que tant de lignes de désir différentes mènent dans la même direction. Faire face à une surabondance de bureaux de second ordre finit par plaire aux militants, à satisfaire les investisseurs, à maintenir la prospérité des développeurs et à donner aux gens un endroit où vivre. Dans un alignement miraculeux, ce qui est bon pour le bâtiment l’est aussi pour le pâté de maisons, le quartier, la ville et la planète. Je vous mets au défi de me montrer les inconvénients.