Here’s Why It’s So Hard to Find Your Landlord’s Name in NYC
Photo-illustration: freinée; Photo: Getty
À la fin de l’année dernière, j’ai obtenu un communiqué de presse Du bureau du procureur général Tish James annonçant qu’ils avaient remporté une grande colonie contre l’un des pires propriétaires de New York. Je vois des centaines d’e-mails similaires chaque semaine, mais celui-ci était différent – ils parlaient de mon propriétaire. Lilmor Management, la société nommée dans le costume pour avoir exposé plus de 130 enfants à la peinture, était le nom que j’ai écrit sur mes chèques chaque mois.
À l’exception de la personne identifiée dans le règlement comme le chef de la société, Morris Lieberman, n’était pas un nom que j’avais entendu auparavant. J’ai emménagé dans mon immeuble en 2021 et j’avais toujours pensé que mon propriétaire était Jason Korn parce que mon adresse est apparue sous son nom sur la liste des pires propriétaires de la ville. Korn était notoire. Non seulement il avait dominé la liste en 2020 et 2021, mais il avait été entendus par le Département de la préservation et du développement du logement et fabriqués titres au-dessus des conditions sordides dans ses bâtiments. (Korn s’est finalement installé.) Chaque fois que la fuite dans le plafond de ma salle de bain revenait, j’ai maudit Korn. Quand j’ai pu entendre des souris dans mes radiateurs, j’ai maudit Korn. Mais comme je l’ai appris dans la colonie, Korn n’était pas mon propriétaire, il n’était qu’un «agent» de Lilmor.
J’étais confus. J’ai contacté le bureau du procureur général, qui m’a dit que même si Korn pourrait gagner de l’argent sur mon immeuble, peut-être par des actions ou une fiducie, il ne le possède pas.
Qu’est-ce que cela signifie? J’ai compris que le propriétaire à New York était opaque, mais je pensais que mon propriétaire particulier, car il était tout à fait notoire, était au moins une entité connue. Mais comme j’ai creusé plus, j’ai appris qu’à la place d’un gars dans un costume, les grands propriétaires de la ville sont souvent une poupée nicheuse de nombreux gars dans de nombreux costumes derrière des labyrinthes de LLC et de sociétés de gestion, à travers des couches d’employés et d’agents. C’est un système qui protège la richesse et les boucliers contre les conséquences – et, dans mon cas, adressé à mépris. Ou comme un chercheur en logement a décrit le système que nous avons en place, “Je pense que la chose à dire est que si les propriétaires veulent se cacher, ils peuvent se cacher.”
Contrairement à Korn, Lieberman est un parent inconnu. Avant le règlement du procureur général, une recherche Google ne retire presque rien – il n’est mentionné que dans quelques petites poursuites. Mais c’est Lieberman, selon l’État, «qui assume une responsabilité ultime» pour les conditions de ses bâtiments – et ses bâtiments étaient déplorables. Comme je l’ai appris de la colonie, les enfants ont été exposés à plusieurs reprises à la peinture de tête dans les 2 500 appartements que Lieberman possède ou gère. L’incapacité répétée de son entreprise à se conformer aux lois sur la pointe de plomb de la ville et les actions en justice subséquentes prises contre lui ont également expliqué pourquoi les travailleurs se sont rendus dans mon appartement en septembre dernier, complètement à l’improviste, à arracher les cadres de porte au nom de l’assainissement en plomb. J’ai été sorti de mon appartement pendant des jours sans une explication.
D’autres locataires ont connu considérablement pire. Un, traitant d’une fuite, a écrit à Lilmor Management: “Il semble que le plafond puisse s’effondrer.” Quelques heures plus tard, ils ont encore écrit: “Le plafond s’est effondré.” Un autre a envoyé des photos de moisissures couvrant tout le mur de la chambre de son enfant. Dans une apparence rare, Lieberman lui-même a répondu à un e-mail détaillant 30 plaintes de chaleur de locataires avec un mot: «Et?» (Lieberman n’a pas répondu à une demande de commentaires.)
L’une des façons dont la ville va après ce type de propriétaires, en plus des amendes et des poursuites, est la honte publique. La pire liste annuelle des propriétaires de l’avocat public classe les propriétaires du nombre moyen de violations de HPD ouvertes qu’ils ont par bâtiment, et l’idée est de mettre un visage et un nom dans les conditions dans lesquelles les gens vivent sous leur montre. Le problème avec la liste, cependant, est que les propriétaires d’auto-évaluation des détails de la propriété à HPD. Et Étant donné que l’écrasante majorité des grands bâtiments de location appartiennent à des LLC, les noms sont encore plus cachés. (Justfix, un organisme à but non lucratif qui construit des outils pour les organisateurs des locataires, a constaté que 95% des bâtiments de la ville avec entre dix et 19 unités avaient un propriétaire d’entreprise répertorié; pour les bâtiments plus grands, avec 20 unités ou plus, ce nombre est de 98%.)
Un coup d’œil sur le portail en ligne de HPD et vous pouvez voir que les «noms» de nombreux propriétaires sont juste répertoriés comme un LLC. Il y a un officier en chef nommé, mais cela pourrait être n’importe qui associé à la société – un super, un directeur de bâtiment, un membre de la famille. (Par exemple, la personne officiellement répertoriée comme responsable en chef de mon immeuble est ni l’un ni l’autre Korn ni Lieberman.) Est-ce légal? C’était une question plus difficile à répondre que je ne le pensais. HPD m’a souligné une règle qui indique que si le propriétaire d’une propriété est une société ou un partenariat, il doit énumérer le nom de «toute personne» ou «partenaire limité» dont la part de propriété de la société dépasse 25%. Cela semblait assez simple – alors pourquoi le nom de Morris Lieberman n’était-il plus répertorié en ce qui concerne mon immeuble? John Kaehny, le chef du groupe de transparence du gouvernement Reinvent Albany, a souligné qu’en vertu du code du bâtiment de la ville, une «personne» est définie comme «un individu, un partenariat, une société ou une autre entité juridique». Ainsi, les «propriétaires» d’une LLC pourraient simplement être d’autres LLC. «Le ridicule avec laquelle vous rencontrez des problèmes», explique Kaehny, «est la définition de la personne à New York Building and Real Estate Late.» (Lorsque j’ai essayé de le confirmer avec HPD, ils ont simplement réitéré que les individus ou les entités nécessaires pour se conformer à la loi sont… eh bien, requis pour se conformer à la loi.) Quoi qu’il en soit, il était clair que dans la pratique, les noms personnels de la vraie Les propriétaires n’étaient souvent pas répertoriés. “Si vous obtenez simplement les inscriptions HPD, ce n’est probablement pas le nom d’un être humain factuel.” Joel Stillman, co-directeur co-exécutif de Justfix, a déclaré.
Voici plus de ce à quoi ressemble cette étrangeté dans la pratique: en 2023, Johnathan Santana a été nommé «pire propriétaire» de la ville. Mais il n’était en fait que «l’officier en chef» des LLC pour les bâtiments qui appartenaient réellement au propriétaire notoire Daniel Ohebshalom, qui a été emprisonné deux fois pour son refus flagrant de s’adresser aux conditions de ses bâtiments. Cette année, Melanie Martin, qui était numéro quatre sur la liste des défenseurs du public, a été nommée responsable de la plupart des bâtiments de l’Ohebshalom. «Il s’agit spécifiquement d’essayer d’échapper aux gens comme le bureau, le gouvernement et les locataires de l’avocat public pour savoir à qui possède ce bâtiment», a déclaré l’avocat public Jumaane Williams dit Lorsqu’il a révélé la liste de cette année en janvier. (Le manque de fiabilité de la liste est essentiellement écrit dans le projet, selon leur site: «Il est de la responsabilité des propriétaires de l’immeuble de s’assurer que l’enregistrement du bâtiment est à jour et correct. Le Bureau de l’avocat public n’est pas responsable des informations d’enregistrement incorrectes. »)
L’un des outils de JustFix, Qui possède quoiest le meilleur moyen de reconstituer le portefeuille d’un propriétaire (même HPD m’a pointé vers eux). Mais c’est aussi Sur la base du grattage des données HPD accessibles au public, il doit donc s’appuyer sur des données de propriété autodéclarées. Stillman dit qu’Acris, le système de dossiers immobiliers de la ville, est une façon d’essayer d’identifier les personnes et les parties avec une participation financière dans votre immeuble, mais cela nécessite de parcourir le PDF réel de l’acte ou de l’hypothèque et de voir qui a signé. Quand j’ai regardé le mien, voilà et voici, le nom de Lieberman est venu. (Encore plus de confirmation – Lilmor Management est un Portmanteau de Morris et de son épouse, Lillian, qui partage la propriété de la société de gestion avec son mari.)
Plus exaspérant? Même cela n’est peut-être pas la fin de la chaîne de propriété, explique Jacob Udell, chercheur au programme de logement de quartier universitaire. Un acte ou une hypothèque inscrite sur Acris ne vous donnera qu’un seul nom lorsqu’un bâtiment pourrait avoir plusieurs investisseurs derrière. “Parfois, le propriétaire est le propriétaire”, dit Udell, mais le nom énuméré sur les documents “pourrait être le front pour un tas d’investisseurs qui ne sont jamais nommés nulle part.” Il souligne que les propriétaires n’utilisent pas nécessairement des LLC de construction individuelle pour se cacher – c’est aussi le moyen le plus simple pour eux d’obtenir un financement. Il existe également des avantages fiscaux et des protections de responsabilité. Le résultat est que les propriétaires sont incités à créer des hiérarchies de LLC individuelles pour leurs bâtiments, qui appartiennent à leur tour à d’autres LLC, qui peuvent alors appartenir à d’autres LLC. “Plus il y a de nidification des LLC, plus il est difficile et il faut plus longtemps pour déterminer qui possède réellement cette chose”, explique Kaehny. (Même si Une agence trop étendue comme HPD voulait comprendre qui bénéficiait financièrement d’un bâtiment, ce serait incroyablement difficile.) “Je poursuive des gens depuis des années et vous ne découvrez jamais vraiment qui est le propriétaire”, John Montoute, directeur de La coalition des locataires de Bronx Legal Services a déclaré. «C’est toujours un agent qui se présente.»
Il y a bien sûr eu des tentatives pour apporter une lumière du jour à ces structures de propriété. En décembre 2023, Kathy Hochul a signé la LLC Transparency Act, qui créerait une base de données de propriétaires bénéfiques de sociétés à responsabilité limitée. Cette loi n’est devenue plus importante que comme une législation fédérale similaire étal en cour. Mais après une campagne de pression de l’industrie immobilière, y compris Rebny et promoteur Tishman Speyer, le gouverneur couper la partie du projet de loi Cela rendrait la base de données accessible au public, ce qui signifie que certaines agences gouvernementales peuvent savoir qui est votre propriétaire, mais vous ne pouvez toujours pas.
Selon Kaehny, l’opposition à la loi de l’État de New York est venue du marché des condos de New York (où Le blanchiment d’argent abonde) et Les petits propriétaires qui se sont plaints que le projet de loi les exposait. «Nous avons entendu encore et encore que les personnes qui possédaient un ou deux immeubles dans le Bronx ou Manhattan avaient peur des représailles des locataires», explique Kaehny. «Mais franchement, aucune autre petite entreprise ne s’attend à faire des affaires et à être secrète.»
Maintenant, seules les agences gouvernementales et la police pourront accéder à la base de données, ce qui pourrait être utile si votre propriétaire est assez horrible pour attirer l’attention du bureau du procureur général, mais pas si vous êtes juste un locataire ordinaire essayant de déterminer qui Maison, vous voulez faire du piquetage après votre troisième hiver sans chaleur. “La loi n’a eu aucun effet pour les locataires car nous ne pouvons pas accéder aux informations publiquement et nous sommes donc dans la même position que nous avant la Loi LLC”, me dit l’organisateur des locataires Jackie Del Valle.
Ce n’est qu’à travers des manœuvres juridiques de l’État que je savais maintenant qui était mon propriétaire – ou je l’ai fait en quelque sorte. Ces informations ressemblaient à un joyau spécial. Les locataires, en particulier ceux qui vivent dans de grands bâtiments, sont si éloignés de leurs propriétaires – entre vous, il y a un super, un manager, une société de gestion, une LLC sans visage que vous écrivez sur vos chèques – qu’il peut commencer à vous sentir comme si vous étiez Jetez simplement votre argent dans un vide chaque mois. (Une amie a récemment déménagé et n’a pas pu recevoir de lettre de référence de son propriétaire parce qu’elle n’avait pas de nom, de numéro de téléphone ou d’adresse pour eux au-delà de la boîte PO où elle a envoyé ses chèques.) Il y a quelque chose de cathartique à mettre un nom À votre misère de logement, c’est probablement pourquoi tant d’entre nous essaient. Il y a aussi quelque chose stratégique à ce sujet – Même si cela s’avère être un tas de noms à la fois.
